A importância de calcular o valor do imóvel na desapropriação
Belo Horizonte, MG--(DINO - 03 nov, 2015) - Frederico Correia Lima Coelho e Aurélio José Lara, peritos de engenharia e conselheiros do Ibape-MG (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia em Minas Gerais)
A desapropriação é um processo de intervenção do Poder Público na propriedade privada, em prol de uma finalidade pública, mediante uma justa e prévia indenização. Diante disso, um dos grandes desafios é determinar os valores ou custos para o imóvel do expropriado. Para realizar a avaliação, é necessário que haja um engenheiro avaliador com experiência e conhecimento do assunto.
Para a avaliação prévia, que tem como finalidade a imissão na posse provisória do poder público, em um período de cinco dias, o profissional deve realizar uma série de procedimentos como: a análise da documentação dos autos, a vistoria do imóvel com tomada de fotografias, o levantamento de dados do imóvel, uma pesquisa de mercado e o tratamento estatístico. Ou seja, em um curto espaço de tempo, tem de cumprir inúmeras tarefas.
Ao realizar a avaliação, o engenheiro designado sempre deve indicar um valor de mercado, o custo de reprodução e o custo de reedição, conforme determina a NBR-14.653-2 da ABNT. Isso é necessário, pois não cabe ao profissional definir o que é justo ou não. O valor de mercado deve ser entendido como a quantia mais provável pela qual se negociaria conscientemente o bem, em uma data de referência e dentro das condições mercadológicas naquele período.
O custo de reprodução é determinado a partir do gasto necessário para reproduzir aquele bem, sem considerar uma possível depreciação. Já o custo de reedição, é o custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, considerando a idade e o estado em que ele se encontra. Essas definições devem ser feitas de forma administrativa pelo órgão expropriante quando há uma negociação e pelo juiz quando há um processo judicial. É necessário que o perito descreva de forma clara e detalhada o que representa cada valor ou custo em seu laudo para uma posterior tomada de decisão. No entanto, há casos em que não é possível realizar o cálculo do valor de mercado e em outros o custo. Nessas situações, o engenheiro ou arquiteto deve explicitar essa determinada condição.
Os laudos administrativos devem orientar o valor ofertado para o expropriado. É importante que, a propriedade não seja avaliada abaixo do seu valor real. As contestações em relação aos valores ofertados ocorrem, geralmente, nas propriedades de valores mais elevados, onde os expropriados que contestam a avaliação apresentam assistentes e advogados competentes para a apuração do justo valor. Nestes casos, quando ocorre uma subavaliação, quem fica prejudicado é o próprio Poder Público, pois, além de não promover a devida estimativa para fins orçamentários, acaba por ter de arcar com os custos de sucumbência, além dos respectivos juros incidentes. Por outro lado, deve-se pensar também naquele expropriado que não possui assessoria adequada, ou até mesmo é carente de informações. Diante disso, é ele quem acaba sofrendo com os prejuízos.
Outro assunto polêmico é a desvalorização das áreas remanescentes. Em muitas desapropriações estas áreas se mostram bastante depreciadas ou até mesmo imprestáveis. É o caso, por exemplo, de um terreno urbano que após ser parcialmente desapropriado apresenta uma área remanescente que dificulta a implantação de um empreendimento. Por isso, cada caso deve ser analisado de uma maneira específica e não é indicado o uso de percentuais ou tabelas genéricas para definir o impacto. É preciso considerar o tipo, a condição específica do imóvel, a temporalidade, a região, a tipologia, dentre uma série de outros fatores.
O assunto foi discutido durante XVIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (Cobreap), essa semana, no Hotel Mercure, em BH. Este é um dos maiores congressos da área no Brasil e contou com a presença dos profissionais mais renomados do país.
A desapropriação é um processo de intervenção do Poder Público na propriedade privada, em prol de uma finalidade pública, mediante uma justa e prévia indenização. Diante disso, um dos grandes desafios é determinar os valores ou custos para o imóvel do expropriado. Para realizar a avaliação, é necessário que haja um engenheiro avaliador com experiência e conhecimento do assunto.
Para a avaliação prévia, que tem como finalidade a imissão na posse provisória do poder público, em um período de cinco dias, o profissional deve realizar uma série de procedimentos como: a análise da documentação dos autos, a vistoria do imóvel com tomada de fotografias, o levantamento de dados do imóvel, uma pesquisa de mercado e o tratamento estatístico. Ou seja, em um curto espaço de tempo, tem de cumprir inúmeras tarefas.
Ao realizar a avaliação, o engenheiro designado sempre deve indicar um valor de mercado, o custo de reprodução e o custo de reedição, conforme determina a NBR-14.653-2 da ABNT. Isso é necessário, pois não cabe ao profissional definir o que é justo ou não. O valor de mercado deve ser entendido como a quantia mais provável pela qual se negociaria conscientemente o bem, em uma data de referência e dentro das condições mercadológicas naquele período.
O custo de reprodução é determinado a partir do gasto necessário para reproduzir aquele bem, sem considerar uma possível depreciação. Já o custo de reedição, é o custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, considerando a idade e o estado em que ele se encontra. Essas definições devem ser feitas de forma administrativa pelo órgão expropriante quando há uma negociação e pelo juiz quando há um processo judicial. É necessário que o perito descreva de forma clara e detalhada o que representa cada valor ou custo em seu laudo para uma posterior tomada de decisão. No entanto, há casos em que não é possível realizar o cálculo do valor de mercado e em outros o custo. Nessas situações, o engenheiro ou arquiteto deve explicitar essa determinada condição.
Os laudos administrativos devem orientar o valor ofertado para o expropriado. É importante que, a propriedade não seja avaliada abaixo do seu valor real. As contestações em relação aos valores ofertados ocorrem, geralmente, nas propriedades de valores mais elevados, onde os expropriados que contestam a avaliação apresentam assistentes e advogados competentes para a apuração do justo valor. Nestes casos, quando ocorre uma subavaliação, quem fica prejudicado é o próprio Poder Público, pois, além de não promover a devida estimativa para fins orçamentários, acaba por ter de arcar com os custos de sucumbência, além dos respectivos juros incidentes. Por outro lado, deve-se pensar também naquele expropriado que não possui assessoria adequada, ou até mesmo é carente de informações. Diante disso, é ele quem acaba sofrendo com os prejuízos.
Outro assunto polêmico é a desvalorização das áreas remanescentes. Em muitas desapropriações estas áreas se mostram bastante depreciadas ou até mesmo imprestáveis. É o caso, por exemplo, de um terreno urbano que após ser parcialmente desapropriado apresenta uma área remanescente que dificulta a implantação de um empreendimento. Por isso, cada caso deve ser analisado de uma maneira específica e não é indicado o uso de percentuais ou tabelas genéricas para definir o impacto. É preciso considerar o tipo, a condição específica do imóvel, a temporalidade, a região, a tipologia, dentre uma série de outros fatores.
O assunto foi discutido durante XVIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (Cobreap), essa semana, no Hotel Mercure, em BH. Este é um dos maiores congressos da área no Brasil e contou com a presença dos profissionais mais renomados do país.