Dr. Sérgio Quintero, do escritório Nannini e Quintero, analisa o problema da Inadimplência Condominial
São Paulo, SP--(DINO - 17 nov, 2015) - "Como o valor da taxa de condomínio geralmente é fixado na assembleia de final de ano, contemplando apenas uma previsão de reajuste de índices inflacionários e base salarial, o aumento desproporcional do número de condôminos inadimplentes está trazendo um grande problema para os síndicos e para a própria coletividade de condôminos", ressalta Dr. Sergio Quintero, sócio proprietário da Nannini e Quintero Advogados Associados ? especialista nas áreas de direito Imobiliário e Empresarial.
A postura de algumas administradoras de imóveis está mudando de acordo com o agravamento da crise. Segundo Quintero, antes a determinação vigente nas administradoras era só enviar para cobrança do débito por meio de escritório de advocacia quando o condômino deixasse de pagar três parcelas.
Atualmente, em virtude do aumento exacerbado da inadimplência, as administradoras estão encaminhando ao escritório para cobrança logo na primeira taxa inadimplida.
"E isso está refletindo no Judiciário, com aumento de mais de 40% ações em 2015 sobre igual período de 2014, suplantando a casa das 10.000 ações só no Estado de São Paulo", comenta o especialista.
Para Dr. Sérgio, o problema é antigo, eis que desde a vigência do novo Código Civil em 2003, a multa por inadimplência caiu do percentual de 20% para apenas 2%, o que leva muitos moradores a dar preferência ao pagamento de dívidas mais caras, como do cheque especial e cartão de crédito.
De outro lado Quintero explica que as contas de um edifício residencial são praticamente fixas e pouco ou nada pode ser cortado, eis que em geral 60% são destinadas para pagamento de funcionários, 20% serviços públicos, 20 % de contratos de manutenção e despesas gerais.
Daí surge o grande problema, com a inadimplência nos atuais níveis a conta não fecha, sendo necessário deliberar em assembleia extraordinária um novo aumento da taxa condominial para fazer frente à inadimplência.
Assim, se o inadimplente já não pagava a taxa anterior, dificilmente irá pagar o novo valor, fazendo sua dívida crescer exponencialmente. Esse é o efeito imediato.
Já por sua vez o efeito mediato é que muitas vezes o débito vira uma ação judicial e, quando o condômino se da conta, o valor devido já não cabe mais no seu orçamento.
Quando isso ocorre, muitas vezes o morador não reúne condições de pagar o débito e o síndico, pressionado pela difícil situação financeira e pelos próprios demais moradores do condomínio, não aceita parcelar a dívida, levando à perda do imóvel por leilão judicial.
Se de um lado o Código Civil de 2002 procurou se adequar a uma realidade de estabilidade econômica e diminuiu o percentual de multas condominiais para 2%, a verdade é que nos dias de hoje, com inflação e altas taxas de juros bancários, tal percentual não cumpre com seu objetivo de reprimir e evitar a inadimplência.
A legislação precisa ser revista, pois como já demonstrado, a inadimplência das taxas condominiais traz sérios problemas para a coletividade e para o próprio condômino.
Recentemente foi proferido o julgamento do recurso especial 1247020 no STJ, onde foi reconhecida a possibilidade de aplicação de multa de 10% ao condômino inadimplente contumaz, multa essa previamente aprovada por assembleia.
"Embora a questão da aplicabilidade da multa de 10% seja discutível, entendemos ser possível sua instituição, mediante o devido aconselhamento jurídico, para tentar minorar o problema da inadimplência de débitos condominiais. A verdade é que a multa de 2% atualmente não reprime adequadamente a inadimplência, relegando uma obrigação de fundamental importância para a coletividade para um segundo plano. A tendência é que as leis e a justiça entendam a gravidade do problema e passem contemplar a possibilidade de aplicação de uma multa maior aos inadimplentes contumazes", analisa Dr. Sérgio Quinteiro.
Assessoria de Imprensa para entrevistas e mais dados:
Andrea Feliconio ? andrea@andreafeliconio.com.br
Fones: 11-2628-0620/ 9 9144-9663
A postura de algumas administradoras de imóveis está mudando de acordo com o agravamento da crise. Segundo Quintero, antes a determinação vigente nas administradoras era só enviar para cobrança do débito por meio de escritório de advocacia quando o condômino deixasse de pagar três parcelas.
Atualmente, em virtude do aumento exacerbado da inadimplência, as administradoras estão encaminhando ao escritório para cobrança logo na primeira taxa inadimplida.
"E isso está refletindo no Judiciário, com aumento de mais de 40% ações em 2015 sobre igual período de 2014, suplantando a casa das 10.000 ações só no Estado de São Paulo", comenta o especialista.
Para Dr. Sérgio, o problema é antigo, eis que desde a vigência do novo Código Civil em 2003, a multa por inadimplência caiu do percentual de 20% para apenas 2%, o que leva muitos moradores a dar preferência ao pagamento de dívidas mais caras, como do cheque especial e cartão de crédito.
De outro lado Quintero explica que as contas de um edifício residencial são praticamente fixas e pouco ou nada pode ser cortado, eis que em geral 60% são destinadas para pagamento de funcionários, 20% serviços públicos, 20 % de contratos de manutenção e despesas gerais.
Daí surge o grande problema, com a inadimplência nos atuais níveis a conta não fecha, sendo necessário deliberar em assembleia extraordinária um novo aumento da taxa condominial para fazer frente à inadimplência.
Assim, se o inadimplente já não pagava a taxa anterior, dificilmente irá pagar o novo valor, fazendo sua dívida crescer exponencialmente. Esse é o efeito imediato.
Já por sua vez o efeito mediato é que muitas vezes o débito vira uma ação judicial e, quando o condômino se da conta, o valor devido já não cabe mais no seu orçamento.
Quando isso ocorre, muitas vezes o morador não reúne condições de pagar o débito e o síndico, pressionado pela difícil situação financeira e pelos próprios demais moradores do condomínio, não aceita parcelar a dívida, levando à perda do imóvel por leilão judicial.
Se de um lado o Código Civil de 2002 procurou se adequar a uma realidade de estabilidade econômica e diminuiu o percentual de multas condominiais para 2%, a verdade é que nos dias de hoje, com inflação e altas taxas de juros bancários, tal percentual não cumpre com seu objetivo de reprimir e evitar a inadimplência.
A legislação precisa ser revista, pois como já demonstrado, a inadimplência das taxas condominiais traz sérios problemas para a coletividade e para o próprio condômino.
Recentemente foi proferido o julgamento do recurso especial 1247020 no STJ, onde foi reconhecida a possibilidade de aplicação de multa de 10% ao condômino inadimplente contumaz, multa essa previamente aprovada por assembleia.
"Embora a questão da aplicabilidade da multa de 10% seja discutível, entendemos ser possível sua instituição, mediante o devido aconselhamento jurídico, para tentar minorar o problema da inadimplência de débitos condominiais. A verdade é que a multa de 2% atualmente não reprime adequadamente a inadimplência, relegando uma obrigação de fundamental importância para a coletividade para um segundo plano. A tendência é que as leis e a justiça entendam a gravidade do problema e passem contemplar a possibilidade de aplicação de uma multa maior aos inadimplentes contumazes", analisa Dr. Sérgio Quinteiro.
Assessoria de Imprensa para entrevistas e mais dados:
Andrea Feliconio ? andrea@andreafeliconio.com.br
Fones: 11-2628-0620/ 9 9144-9663